Trascrizione del contratto preliminare e fallimento del promittente venditore

Studio pubblicato nel 2004 e dedicato agli effetti della trascrizione di contratti preliminari immobiliari di compravendita nel fallimento del promittente venditore (v. artt. 2645 bis e 2775 bis c.c.; art. 72, ultimo comma, legge fall. [testo vigente al momento della pubblicazione del saggio], introdotti dalla legge n. 30/1997). Il lavoro analizza la tesi della efficacia della trascrizione in ordine alla “prenotazione” degli effetti della sentenza ex art. 2932 c.c. (c.d. efficacia prenotativa). Tale tesi parrebbe smentita dalla lettera della disposizione fallimentare (eretto anche su una consolidata giurisprudenza della Cassazione). Nel saggio viene invece prospettata una lettura che riconosce – contro gli orientamenti maggioritari – efficacia di prenotazione degli effetti della sentenza di trasferimento ex art. 2932 c.c. anche contro il fallimento, quando la trascrizione del preliminare sia avvenuta prima mentre la trascrizione della domanda giudiziale sia avvenuta (anche) dopo la dichiarazione di fallimento. Ne consegue dunque una sensibile restrizione del campo di applicazione dell’art. 72, ultimo comma, legge fall. (testo vigente al momento della pubblicazione del saggio, come introdotto dalla legge n. 30/1997): alla condizione che la trascrizione del preliminare non abbia perduto efficacia prima della dichiarazione del fallimento, si tratta dei casi in cui per la sentenza ex art. 2932 c.c. non sia “possibile” in fatto e non escluso dal titolo realizzare l’effetto traslativo. È questo il caso in cui non sia stata ultimata – ovvero del tutto iniziata – la costruzione dell’immobile, oppure quando si sia stipulato un preliminare di vendita di cosa altrui. In tali ipotesi, il privilegio speciale sull’immobile oggetto del preliminare assume un senso forte, ove alla costruzione o all’acquisizione provvedano l’amministrazione fallimentare in sede di esercizio provvisorio oppure l’affittuario dell’azienda del fallito. All’opposto, il predetto privilegio non dovrebbe operare allorché la domanda ex art. 2932 c.c. non sia stata presentata (benché sia “possibile” l’effetto traslativo della sentenza), il promissario acquirente avendo in tale caso il solo onere di promuovere il giudizio relativo alla esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre. Tale lettura produce un corollario, in materia di revocatoria fallimentare, in controtendenza con la giurisprudenza di Cassazione: che l’acquisto non sia revocabile quando il preliminare sia stato concluso e trascritto prima dell’inizio del c.d. periodo sospetto ed il contratto definitivo sia stato invece concluso durante tale periodo (beninteso ove non muti condizione contrattuale alcuna tra contratto preliminare e definitivo).